Comment choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique prisé pour investir dans l’immobilier à plusieurs, structurer une transmission ou gérer un patrimoine familial. Mais une question cruciale se pose rapidement : faut-il opter pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ? Chaque régime a ses spécificités fiscales, ses avantages… et ses pièges. Décryptage.

SCI à l’IR : souplesse et transparence

Le régime par défaut d’une SCI est l’imposition sur le revenu. Chaque associé est imposé directement sur sa quote-part de bénéfices, qu’ils soient distribués ou non.

Avantages :

• Fiscalité simple et transparente : les revenus fonciers sont déclarés par les associés dans leur propre déclaration.

• Plus-value immobilière à long terme bénéficiant de l’abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans en fiscal, 30 ans en social).

• Transmission facilitée par démembrement des parts.

Limites :

• Imposition possible même en l’absence de distribution.

• Moins intéressant pour les contribuables fortement imposés.

• Moins adapté si l’objectif est de réinvestir les loyers.

  
  

SCI à l’IS : outil de capitalisation structurant

Choisir l’IS permet à la SCI d’être assimilée à une entreprise classique, soumise à l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices.

Avantages :

• Taux d’imposition réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %).

• Déduction possible de l’amortissement du bien, réduisant artificiellement le résultat imposable.

• Idéal pour capitaliser sans distribution immédiate.

• Intéressant pour loger une activité immobilière (meublé, colocation optimisée…).

Limites :

• Plus-values à la revente plus lourdement taxées (pas d’abattement pour durée de détention).

• Sortie des fonds fiscalement plus coûteuse.

• Comptabilité et obligations déclaratives plus lourdes.

  
  

Comment trancher ?

Tout dépend de vos objectifs :

• Patrimoine familial, conservation long terme, revenus complémentaires ? IR.

• Stratégie de capitalisation, achat-revente, réinvestissement régulier ? IS.

L’arbitrage doit tenir compte de :

• Votre taux marginal d’imposition.

• La durée de détention envisagée.

• Le type d’activité (location nue ou meublée).

• Le projet de transmission ou de cession.

Un simulateur ou un audit patrimonial approfondi permet d’objectiver ce choix.

Changer de régime : possible, mais encadré

Passer de l’IR à l’IS est irrévocable. L’opération est parfois intéressante en cas de changement d’usage (location meublée, évolution des associés…). Mais elle entraîne une imposition immédiate des plus-values latentes. La prudence s’impose.

Conclusion

Choisir entre SCI à l’IR ou à l’IS n’est pas anodin. Chaque option offre des avantages… pour peu qu’elle corresponde à votre stratégie. Une décision patrimoniale aussi engageante mérite un éclairage personnalisé.

Vous hésitez entre les deux régimes ? Jonathan Chevalier, conseiller en investissements financiers et gestionnaire de patrimoine indépendant, vous aide à prendre la bonne décision en tenant compte de votre situation fiscale, de vos objectifs et de vos projets futurs.