Faut-il encore investir en SCPI en 2025 ?

Longtemps considérées comme une valeur refuge pour les investisseurs en quête de rendement et de diversification, les SCPI traversent une période de mutation. Taux d’occupation, valorisation des actifs, fiscalité… Faut-il continuer à y croire en 2025 ? Décryptage lucide d’un placement à réinterroger, mais pas forcément à abandonner.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont connu un engouement croissant au cours des dix dernières années, devenant l’un des véhicules préférés des Français pour accéder à l’immobilier locatif sans les contraintes de gestion. Mais depuis 2023, des vents contraires agitent le secteur. Hausse des taux, revalorisation à la baisse de certaines parts, interrogations sur les bureaux post-COVID… faut-il s’en détourner ou réajuster son regard ? Voici un tour d’horizon raisonné pour vous aider à y voir clair.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société qui collecte de l’épargne auprès d’investisseurs pour acheter et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, santé, résidentiel…). Chaque souscripteur détient des parts, et perçoit une quote-part des loyers générés. En contrepartie, il s’acquitte de frais de souscription, de gestion, et supporte la fiscalité afférente aux revenus fonciers (ou aux revenus financiers, dans le cas d’une SCPI de plus-value).

2023-2024 : l’onde de choc

L’année 2023 a marqué un tournant avec :

• une hausse brutale des taux directeurs,

• une baisse de la valeur de certains actifs,

• et des retraits massifs sur plusieurs SCPI.

Résultat : plusieurs sociétés de gestion ont procédé à des revalorisations à la baisse du prix des parts, pour refléter la réalité du marché. Une première depuis longtemps, qui a ébranlé la confiance de nombreux investisseurs particuliers.

2025 : stabilisation ou nouvelle donne ?

En 2025, la situation semble se stabiliser. Les SCPI les plus solides ont :

• recentré leurs investissements sur des secteurs porteurs (santé, logistique, résidentiel),

• adapté leur politique de distribution,

• amélioré la transparence et la communication envers leurs associés.

Il faut donc faire le tri : toutes les SCPI ne se valent pas. Certaines continuent de verser un rendement net autour de 4 à 5 %, bien supérieur à l’inflation et à la plupart des fonds euros.

Les avantages qui subsistent

• Accessibilité : à partir de quelques centaines d’euros.

• Diversification : exposition indirecte à différents types d’actifs et zones géographiques.

• Délégation de gestion : aucun souci de locataires, de travaux, ou de fiscalité foncière directe.

• Possibilités d’acquisition via société (holding, SCI, etc.) ou démembrement.

Les points de vigilance

• Frais élevés à l’entrée : jusqu’à 10 %, ce qui impose un horizon de placement long.

• Liquidité conditionnelle : les parts ne se revendent pas instantanément.

• Fiscalité des revenus fonciers : lourde pour les TMI élevés, sauf via démembrement ou société à l’IS.

• Risque de baisse de valeur des parts : si les actifs sont revalorisés à la baisse.

À qui s’adresse encore la SCPI en 2025 ?

La SCPI reste pertinente :

• pour les investisseurs patrimoniaux souhaitant diversifier leurs revenus,

• pour les chefs d’entreprise via leur société,

• pour les profils souhaitant préparer leur retraite avec des compléments de revenus,

• et dans le cadre de stratégies de démembrement (acquisition en nue-propriété, par exemple).

L’analyse du conseiller en investissement financier

Plutôt que d’abandonner les SCPI, il est essentiel de les sélectionner avec rigueur et de les inscrire dans une stratégie globale. En tant que conseiller en investissements financiers et gestionnaire de patrimoine indépendant, je privilégie les SCPI :

• à stratégie claire (immobilier d’avenir, à fort taux d’occupation),

• gérées par des acteurs réputés,

• intégrables dans une allocation d’actifs cohérente, aux côtés d’autres solutions (fonds structurés, assurance-vie, PEA, etc.).

Conclusion

En 2025, la SCPI n’est plus un placement “automatique”. Mais bien choisie, bien intégrée et bien accompagnée, elle reste un outil puissant de diversification, de génération de revenus et d’optimisation patrimoniale. Comme tout actif immobilier, elle nécessite du temps, de la clarté… et de la stratégie.

Vous détenez déjà des parts de SCPI ou envisagez d’investir ? Échangeons ensemble sur les meilleures options selon votre situation patrimoniale.